Norveç’in 2 trilyon dolarlık varlık fonu olan Norges Bank Investment Management (NBIM), veri merkezlerine yatırım konusunda temkinli bir strateji izliyor. Fon, teknolojik altyapının yükselişine rağmen bu alandaki oynaklık nedeniyle doğrudan yatırım yerine dolaylı katılımı tercih ediyor. NBIM Emlak Yatırımları Başkanı Alexander Knapp, veri merkezleri için aktif bir yatırım planlarının olmadığını açıkladı.
NBIM: Veri merkezlerine dolaylı yatırım var, doğrudan yatırım yok
NBIM, dünyanın en büyük egemen varlık fonu olarak finansal piyasalarda geniş bir portföyü yönetse de, doğrudan veri merkezlerine yatırım yapmıyor. Fon, bu alanda yalnızca veri merkezi işleten şirketlerin hisseleri yoluyla dolaylı yatırımlar gerçekleştirdiğini belirtiyor.
Knapp, çarşamba günü yaptığı açıklamada, “Veri merkezleri, özellikle yapay zeka ve bulut hizmetlerinin büyümesiyle stratejik olarak önemli hale geldi. Ancak bu alan, hızlı teknolojik değişim ve enerji maliyetlerindeki volatilite nedeniyle oldukça oynak. Bu nedenle doğrudan yatırım için hâlâ dikkatli bir izleme sürecindeyiz” dedi.
Fon yöneticileri, veri merkezlerinin yüksek enerji tüketimi, düzenleyici baskılar ve sınırlı kira gelir güvencesi gibi riskler taşıdığına dikkat çekiyor. Özellikle Avrupa’da artan enerji maliyetleri ve altyapı kısıtları, veri merkezi yatırımlarını fon açısından daha spekülatif hale getiriyor.
NBIM’in gayrimenkul stratejisi genişliyor
NBIM, gayrimenkul yatırımlarında daha dengeli ve uzun vadeli bir strateji izliyor. Bu kapsamda, gayrimenkul portföyü için Batı Avrupa, ABD ve Kanada’nın ötesinde yeni bölgelere açılmayı planlıyor. Halihazırda Tokyo, Singapur, New York, Boston, San Francisco, Washington, Londra, Paris, Berlin ve Münih gibi büyük şehirlerde yoğunlaşan fon, ikinci sınıf şehirler olarak adlandırılan metropollere açılarak çeşitliliği artırmayı hedefliyor.
Bu yaklaşım, sadece ticari gayrimenkullerle sınırlı değil. NBIM, gelecekte öğrenci konutları, kiralık konut projeleri ve sosyal konutlar gibi segmentlere de yatırım yapabileceğini bildiriyor. Fon yetkilileri, “konut krizi” yaşayan gelişmiş ekonomilerde bu alanların stratejik yatırım fırsatları sunduğunu belirtiyor.
Gayrimenkul getirileri hisse ve tahvillerin gerisinde
Fonun 3 Kasım 2025’te yayımladığı mektuba göre, gayrimenkul yatırımları yılın ilk yarısında %1,8 getiri sağladı. Aynı dönemde hisse senedi yatırımları %6,7, tahvil yatırımları ise %3,3 getiri getirdi. Bu tablo, emlak portföyünün NBIM’in genel varlık performansına kıyasla daha düşük kaldığını gösteriyor.
Fonun doğrudan gayrimenkul yatırımlarının değeri 30 Haziran 2025 itibarıyla 36,09 milyar dolar olurken, bu miktar toplam varlıkların %1,86’sına denk geliyor. Diğer yandan, borsaya kote gayrimenkul şirketlerine yapılan yatırımlar 32,80 milyar dolar düzeyinde gerçekleşerek %1,69’luk paya sahip oldu.
Liste dışı yatırımlar kazandırdı, borsadakiler kaybettirdi
NBIM’in liste dışı (özel) gayrimenkul portföyü, 2025 yılının ilk yarısında %4,0 getiri sağlarken, borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerine yapılan yatırımlar %0,5 oranında değer kaybetti. Bu durum, fonun gelecekte özel gayrimenkul yatırımlarına daha fazla ağırlık verebileceğine işaret ediyor.
Knapp, “Liste dışı portföyümüz, daha istikrarlı nakit akışı ve değerleme yapısı sunuyor. Borsadaki gayrimenkul şirketlerinde ise piyasa oynaklığı yüksek. Bu da getiri dengesizliği yaratıyor” ifadelerini kullandı.
Fonun genel büyüklüğü ve yatırım yaklaşımı
Norveç Varlık Fonu, 2025 itibarıyla yaklaşık 2 trilyon dolar büyüklüğe ulaşmış durumda. Fon, enerji gelirlerini uzun vadeli değerlendirmek amacıyla 1990’lı yılların sonunda kuruldu ve günümüzde global finansal sistemin en etkili oyuncularından biri konumuna geldi.
NBIM’in yatırımlarının yaklaşık %70’i hisse senetleri, %27’si tahviller ve %2-3 aralığında alternatif varlıklar (gayrimenkul, altyapı vb.) olarak çeşitlendirilmiş durumda. Norveç hükümeti fonun yalnızca getirileriyle kamu harcamalarını finanse ediyor, anapara ise korunuyor.
Veri merkezlerine temkinli yaklaşımın nedenleri
NBIM’in veri merkezlerine karşı temkinli tutumunun arkasında birden fazla neden bulunuyor. Öncelikle, veri merkezleri yüksek enerji tüketimi nedeniyle hem karbon ayak izi hem de operasyonel maliyet açısından riskli kabul ediliyor.
Ayrıca veri merkezleri, teknolojik yenilenme hızının yüksek olması nedeniyle varlık eskime riski taşıyor. Fon, bu yatırımların kısa sürede değer kaybedebileceğini ve yeniden yapılandırma maliyetlerinin yüksek olabileceğini değerlendiriyor.
Yüksek jeopolitik belirsizlik, özellikle Çin ve ABD arasındaki teknoloji savaşı ve tedarik zinciri kırılmaları da fonun temkinli davranmasına yol açan unsurlar arasında yer alıyor.
Gelecekte yatırım açılımı: ESG ve sosyal konut odaklılık
NBIM’in uzun vadeli planları arasında çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) kriterlerine uyumlu yatırımların payını artırmak yer alıyor. Bu kapsamda yeşil bina projeleri, sürdürülebilir altyapılar ve enerji verimliliği yüksek gayrimenkuller öncelik kazanıyor.
Fon ayrıca, Batı Avrupa’da artan kiralık konut krizine çözüm sunabilecek projelere yatırım yapma sinyali verdi. Özellikle öğrenci konutları gibi segmentler, fonun çeşitlendirme hedefleriyle uyumlu olarak değerlendiriliyor.
Sonuç: Temkinli ancak genişleyen bir portföy yaklaşımı
NBIM’in stratejisi, kısa vadeli risklerden kaçınırken uzun vadeli ve sürdürülebilir getiriyi hedefliyor. Veri merkezleri gibi yüksek risk içeren alanlara henüz doğrudan girmeyen fon, önümüzdeki yıllarda daha fazla coğrafi ve sektörel çeşitlilik ile portföyünü büyütmeyi amaçlıyor.
Gayrimenkul yatırımlarında sabırlı ve istikrarlı bir yaklaşımı benimseyen fon, teknolojinin sunduğu fırsatlara karşı dikkatli bir gözle bakmayı sürdürüyor. Norveç Varlık Fonu’nun bu stratejisi, diğer egemen fonlar için de referans niteliği taşıyor.