İstanbul’da kira piyasası, son dönemde tarihi zirvelere ulaşan rakamlarla dikkat çekerken, artış hızı önceki yıllara göre belirgin şekilde yavaşladı. Aynı süreçte Dubai’de ise kira piyasası güçlü bir yükseliş ivmesini korumaya devam ediyor. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen’e göre, İstanbul’daki mevcut kira seviyeleri yüksek olsa da artık artıştan çok seviye korunmasına yönelik bir trend izleniyor. Dubai’de ise kira artışları hem istikrarlı hem de döviz bazında yatırımcıya daha cazip getiri sunuyor.
İstanbul’da kiralar rekor seviyelerde ama artış yavaşlıyor
İstanbul’da ilçe bazında kira fiyatları oldukça farklılık gösteriyor. Şehir merkezi ve sahil hattına yakın bölgelerde ortalama kira bedelleri 55.000 TL ile 70.000 TL arasında değişirken, kentin çeperlerinde yer alan Esenyurt, Sultangazi, Esenler ve Arnavutköy gibi ilçelerde bu rakamlar 20.000 TL ile 23.000 TL seviyelerinde kalıyor.
En yüksek kira seviyeleri Bakırköy, Kadıköy, Sarıyer, Zeytinburnu ve Beşiktaş gibi semtlerde yoğunlaşmış durumda. Bu bölgelerde ortalama kiralar, pandemi sonrası dönemde artan konut talebi, azalan yeni konut arzı ve yüksek enflasyon nedeniyle rekor seviyelere ulaşmış durumda.
Ancak kiralar artık hızla artmak yerine mevcut seviyeleri koruma eğiliminde. Özellikle Türkiye genelinde kira artış hızının %2 seviyelerine kadar düşmesi, yatırımcıların yeni fırsatları değerlendirme konusunda daha temkinli davranmasına neden oluyor.
Özden Çimen: İstanbul’da artış potansiyeli zayıflıyor
Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, İstanbul’daki kira piyasasının artık “artıştan çok seviye konuşulan bir döneme” girdiğini ifade ediyor. Çimen, konuyla ilgili yaptığı değerlendirmede şu ifadeleri kullandı:
“İstanbul’da kira piyasasında ilçe bazlı çok net bir ayrışma var. Bakırköy ve Kadıköy gibi ilçelerde ortalama kiralar 70 bin TL’ye yaklaşırken, Sarıyer ve Beşiktaş’ta 55–65 bin TL bandı yeni normal haline gelmiş durumda. Buna karşılık Esenyurt gibi ilçelerde 20 bin TL seviyelerinde kiralar görüyoruz. Aynı şehir içinde neredeyse üç-dört katlık bir fark oluşmuş durumda. Ancak Türkiye genelinde kira artış hızının yüzde 2 seviyelerine kadar gerilemesi, İstanbul’da da artık artıştan çok mevcut yüksek seviyelerin korunacağı bir döneme girildiğini gösteriyor.”
Dubai’de talep güçlü, kira artışları istikrarlı
İstanbul’daki bu durağan yapıya karşın, Dubai’de kira piyasası güçlü bir yükseliş trendi içinde yer alıyor. Son bir yılda Dubai’deki ortalama kira artışı %8 civarında gerçekleşti. Özellikle şehir merkezi ve yabancıların yoğunlaştığı bölgelerde talebin sürdüğü görülüyor.
Dubai’deki kira artışını destekleyen faktörler arasında; yüksek yabancı yatırımcı ilgisi, artan profesyonel göç, iş gücü talebi ve güvenli yaşam ortamı gibi unsurlar bulunuyor. Bu unsurlar, gayrimenkul yatırımı açısından Dubai’yi cazip kılarken, döviz bazlı kira getirisi arayan yatırımcılar için yeni fırsatlar yaratıyor.
Özden Çimen, bu farkı şu sözlerle değerlendiriyor: “İstanbul’da kira seviyeleri çok yüksek olmasına rağmen artış hızı yavaşlamış durumda. Dubai’de ise kira seviyeleri döviz bazında istikrarlı bir şekilde yükselmeye devam ediyor. Dubai’deki artış, büyük ölçüde küresel talep ve yabancı nüfus artışından besleniyor. Bu da kira piyasasında yukarı yönlü baskının sürmesini sağlıyor.”
Yatırımcılar için tercih meselesi: Seviye mi, ivme mi?
Kira piyasalarının yatırımcı açısından taşıdığı anlam, sadece mevcut kira seviyeleriyle değil, aynı zamanda uzun vadeli getiri potansiyeliyle de ölçülüyor. Bu açıdan bakıldığında İstanbul ile Dubai arasında belirgin bir ayrışma bulunuyor.
Çimen, yatırımcı açısından iki şehir arasındaki temel farkı şöyle açıklıyor:
“İstanbul’da yatırımcılar şu an yüksek kira gelirleriyle karşılaşıyor olabilir ancak bu seviyelerin daha fazla artma potansiyeli sınırlı. Yani yatırımcının orta vadede kira getirisi reel olarak düşebilir. Oysa Dubai’de hem kira seviyeleri makul hem de artış ivmesi yüksek. Bu da döviz bazlı ve sürdürülebilir kira geliri arayan yatırımcıların ilgisinin Dubai’ye kaymasına neden oluyor. Önümüzdeki dönemde bu makasın daha da açılmasını bekliyoruz.”
Küresel yatırımcıların gözünde Dubai’nin yükselişi
Dubai, son yıllarda sadece bölgesel değil, küresel yatırımcılar için de önemli bir merkez haline geldi. Gayrimenkul piyasasında uygulanan vergi muafiyetleri, yatırım dostu regülasyonlar ve şeffaf tapu sistemi gibi avantajlar, bu ilgiyi artıran etmenler arasında yer alıyor.
Özellikle Asya, Avrupa ve Orta Doğu’dan gelen sermaye, Dubai’de konut piyasasını hareketli tutarken, kira gelirlerini de yukarı yönlü destekliyor. Pandemi sonrası dönemde Dubai hükümetinin ekonomiyi çeşitlendirme ve dijital dönüşüm hamleleri de uluslararası yatırımcılara güven veren faktörler arasında öne çıkıyor.
Kira piyasalarının makro ekonomik etkisi
Kira fiyatları, yalnızca bireylerin yaşam maliyetlerini değil aynı zamanda şehir ekonomilerinin genel seyrini de doğrudan etkileyen bir faktördür. Kiraların artması, tüketici harcamalarını sınırlandırırken; işletmeler açısından ofis ve depo kiralama maliyetlerini artırır. Bu durum, özellikle hizmet ve üretim sektörlerinde maliyet baskısına yol açabilir.
İstanbul’da bu etkinin en çok hissedildiği alanlardan biri de ofis piyasası. Özellikle Beşiktaş, Şişli ve Maslak gibi bölgelerde ticari kira bedelleri artarken, küçük ölçekli firmalar daha uzak lokasyonlara yönelmek zorunda kalabiliyor.
Dubai’de ise kira piyasasındaki istikrar, uluslararası şirketlerin bölge ofislerini kurmasında önemli bir rol oynuyor. Bu da şehrin küresel iş merkezi haline gelmesini destekliyor.
İstanbul’un geleceği: Arz yönlü politikalar şart
Uzmanlara göre, İstanbul’da kira piyasasının sürdürülebilirliği açısından yeni konut yatırımı ve arz artışı büyük önem taşıyor. Özellikle orta ve dar gelir grubuna hitap eden, ulaşılabilir konut projeleri, kira dengesinin sağlanması açısından kilit rol oynayabilir.
Mevcut durumda arzın talebin oldukça gerisinde kalması, sadece fiyatları değil, yaşam kalitesini de olumsuz etkiliyor. Yeni konut üretimi için hem özel sektör teşviklerinin artırılması hem de kamunun aktif rol alması gerektiği vurgulanıyor.
Sonuç: Farklı yönlere evrilen iki piyasa
İstanbul ve Dubai kira piyasaları, yatırımcılar ve kiracılar açısından farklı dinamikler barındırıyor. İstanbul’da kira seviyesi yüksek ancak artış potansiyeli sınırlı bir döneme girilmiş durumda. Dubai’de ise kira artışı güçlü ve istikrarlı seyrediyor. Özellikle döviz bazlı yatırım yapan uluslararası yatırımcılar için Dubai cazibesini artırıyor.
Önümüzdeki dönemde bu iki şehir arasındaki kira piyasası farkının daha da netleşmesi, yatırım kararlarında belirleyici bir rol oynayabilir. Uzmanlara göre, İstanbul’un yatırımcı ilgisini sürdürebilmesi için ekonomik dengeleri gözeten yapısal adımlar atması gerekiyor.
Kaynak: ForInvest Haber