Türkiye ekonomisinin ve gayrimenkul sektörünün nabzını tutan Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), kasım ayına dair merakla beklenen konut satış verilerini kamuoyuyla paylaştı. Vkmfinans olarak ulaştığımız veriler, konut piyasasında taşların yerinden oynadığını ve özellikle yabancı yatırımcı tarafında çok ciddi bir strateji değişikliği yaşandığını gözler önüne seriyor. Bir dönem yabancıların gözdesi olan Ankara ve İzmir gibi metropollerin listede ilk üçe girememesi, sektör temsilcileri tarafından “bir dönemin sonu” olarak nitelendiriliyor. Kasım ayında yabancılara yapılan konut satışlarının yıllık bazda %9,7 oranında gerilemesi, hem küresel ekonomik dengelerin hem de Türkiye’deki emlak fiyatlarının ulaştığı doygunluk noktasının bir yansıması olarak görülüyor. Ocak-kasım dönemine bakıldığında ise düşüşün %11,1 seviyelerine ulaşması, yabancı yatırımcının artık daha seçici davrandığını kanıtlıyor. Toplam satışlar içinde yabancı payının %1,4’e kadar gerilemesi, iç piyasanın dinamiklerinin yabancı talebinden bağımsızlaşmaya başladığına işaret ediyor. Ancak bu genel düşüş tablosuna rağmen, bazı şehirler ve bazı ülke vatandaşları Türkiye’den vazgeçmiyor. Rusya-Ukrayna savaşının etkileri ve jeopolitik gerilimler, gayrimenkul haritasını yeniden çiziyor. Vkmfinans analiz ekibi olarak, kasım ayı verilerinin sadece rakamlardan ibaret olmadığını, 2026 yılına doğru giderken emlak piyasasında yaşanacak “Büyük Dönüşüm”ün ilk sinyallerini verdiğini görüyoruz. İpotekli satışlardan ilk el konut satışlarına, yabancı uyruklu alıcıların tercihlerinden şehir bazlı talep kaymalarına kadar tüm detaylar, yatırımcı için hayati ipuçları barındırıyor. İşte konut dünyasında dengeleri değiştiren o kritik tablo ve uzmanların 2026 öngörüleri.
Konut piyasasında yaşanan bu daralmanın arkasında sadece döviz kurları değil, aynı zamanda değişen ikamet izinleri ve vatandaşlık süreçlerindeki yasal düzenlemeler de yatıyor. Yabancı alıcılar artık sadece bir yatırım aracı olarak değil, aynı zamanda bir yaşam alanı ve güvenli liman arayışıyla Türkiye’ye yöneliyor. Bu durum, özellikle sahil kentlerini ön plana çıkarırken, başkent Ankara ve ege’nin incisi İzmir’in liste dışı kalmasına neden oldu. İstanbul liderliğini korusa da, Antalya ve Mersin’in takipçi gücü piyasada yeni bir “Güney Ekseni” oluştuğunu gösteriyor. Vkmfinans olarak, bu değişimin emlak fiyatları üzerindeki baskısını ve yerli alıcı için ne anlama geldiğini uzman görüşleriyle harmanladık. Türkiye genelinde toplam konut satışlarının %7,8 oranında azalarak 141 bin 100 seviyesine inmesi, piyasada bir “soğuma” dönemine girildiğinin en net kanıtıdır. Ancak ipotekli satışlardaki 11 aylık kümülatif artış, bankacılık sektöründeki kredi iştahının ve vatandaşın borçlanarak ev alma eğiliminin hala diri olduğunu gösteriyor. İşte kasım ayının şifreleri.
Yabancıya konut satışlarında sert düşüş ve yeni liderler
Yabancılara yapılan konut satışlarında kasım ayı tam anlamıyla bir “fren” dönemi oldu. Toplam 1.943 konutun yabancılara satıldığı bu dönemde, şehir bazlı sıralama yatırımcının artık sadece “marka” şehirlere değil, verimlilik ve yaşam kalitesi sunan noktalara odaklandığını gösteriyor. İşte kasım ayında yabancıların en çok tercih ettiği 3 şehir:
| Şehir | Satış Adedi (Kasım) | Öne Çıkan Detay |
|---|---|---|
| İstanbul | 728 Konut | Ticari ve stratejik yatırım merkezi |
| Antalya | 662 Konut | Rus ve Ukrayna vatandaşlarının kalesi |
| Mersin | 157 Konut | Yeni yükselen enerji ve lojistik odağı |
Listenin en dikkat çekici tarafı, Ankara ve İzmir’in ilk üçte yer bulamamasıdır. Bu durum, yabancıların artık iş veya bürokrasi merkezli şehirlerden ziyade, tatil ve yaşam kalitesini bir arada sunan sahil şeritlerini tercih ettiğini kanıtlıyor. Mersin’in üçüncülüğe yerleşmesi ise şehrin sunduğu uygun fiyatlı konut stoğu ve yeni projelerin yabancı radarındaki yükselişini belgeliyor.
Uyruklara göre alım gücü ve rusya etkisi
Türkiye’den ev alan yabancıların milliyetlerine baktığımızda, jeopolitik olayların piyasayı nasıl yönettiğini net bir şekilde görebiliyoruz. Rusya ve Ukrayna arasındaki gerilim, Türkiye’yi bu iki halk için de birer sığınak haline getirmeye devam ediyor. İşte kasım ayında Türkiye’den en çok konut alan ülke vatandaşları:
- Rusya Federasyonu: 310 Konut (Geleneksel liderliğini koruyor)
- Ukrayna: 159 Konut (Savaşın etkisiyle güvenli liman arayışı)
- Almanya: 151 Konut (Avrupalı gurbetçiler ve yatırımcılar)
Rus vatandaşlarının özellikle Antalya ve Mersin hattındaki hakimiyeti, bölgedeki sosyal yapıyı ve emlak piyasasının fiyatlama politikalarını da doğrudan etkiliyor. Alman vatandaşlarının üçüncülüğe yükselmesi ise Avrupa’daki ekonomik durgunluk ve yüksek yaşam maliyetleri nedeniyle, Türkiye’nin emeklilik ve kışlık ev konseptinde hala cazip bir seçenek olduğunu gösteriyor. Vkmfinans analizlerine göre, bu uyruk dağılımı 2026 yılındaki projelerin pazarlama stratejilerini de belirleyecek.
İpotekli satışlarda şaşırtan rakamlar ve faiz etkisi
Kasım ayı verilerinde ipotekli satışlar tarafında oldukça ilginç bir tablo söz konusu. Aylık bazda %1,4 oranında küçük bir azalış yaşanarak 21 bin 499 satış gerçekleşmiş olsa da, 11 aylık döneme bakıldığında ipotekli satışların geçen yılın aynı dönemine göre %53,5 gibi devasa bir artışla 207 bin 519 adede ulaştığı görülüyor. Bu durum, faiz oranlarındaki yüksek seyre rağmen vatandaşın konutu hala en güvenli yatırım ve korunma aracı olarak gördüğünü kanıtlıyor. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payının %15,2 olması, nakit paraya erişimin zorlaştığı bir dönemde kredi kullanımının hala kritik bir rol oynadığını gösteriyor. Uzmanlar, 2026 yılında beklenen olası faiz indirimleriyle birlikte bu rakamların patlama yapabileceğini öngörüyor.
İlk el ve ikinci el konut satışlarındaki daralma
Konut piyasasının üretim ve dolaşım hızını gösteren ilk el ve ikinci el satış verileri, inşaat sektöründeki maliyet baskılarını yansıtıyor.
| Satış Türü | Kasım Satış Adedi | Değişim Oranı (%) |
|---|---|---|
| İlk El Konut Satışı | 46.589 | – %5,4 |
| İkinci El Konut Satışı | 94.511 | – %8,9 |
| Toplam Satış | 141.100 | – %7,8 |
İlk el satışlardaki düşüş, yeni projelerin arzındaki azalmaya ve artan metrekare maliyetlerine bağlanırken; ikinci eldeki %8,9’luk sert gerileme, satıcıların fiyat beklentileri ile alıcıların bütçeleri arasındaki makasın açıldığını gösteriyor. Vkmfinans uzmanları, ikinci el piyasasındaki bu tıkanıklığın aşılması için fiyatlarda bir miktar “gerçekleşme” veya kredi imkanlarında bir genişleme olması gerektiğini vurguluyor.
Yabancı yatırımcının yeni rotası neden değişti
Verilerdeki en can alıcı detay olan “yabancı yatırımcının Ankara ve İzmir’den uzaklaşması”, Türkiye’nin turizm ve enerji politikalarıyla doğrudan bağlantılı. Antalya zaten küresel bir marka haline gelmişken, Mersin’in liman yatırımları ve bölgedeki devasa projeler yabancı yatırımcıyı heyecanlandırıyor. İstanbul ise finans merkezi vizyonuyla yerini koruyor. Ancak Ankara’nın liste dışı kalması, yabancıların “oturma izni” amaçlı alımlardan ziyade “yatırım ve tatil” odaklı alımlara kaydığını tescilliyor. 2026 yılında sahil kentlerindeki konut değer artışının, iç kesimlerdeki illere göre daha agresif olması bekleniyor.
Sonuç olarak, TÜİK kasım ayı verileri konut piyasasında bir “durulma” ve “yer değiştirme” sürecine girildiğini ispatlıyor. Yabancı satışlarındaki düşüşe rağmen Rusya ve Ukrayna talebinin diri kalması, Türkiye’nin bölgesel önemini koruduğunu gösteriyor. Toplamda 141 bini aşan satış rakamı, her şeye rağmen emlak sektörünün Türkiye ekonomisinin can damarı olmaya devam ettiğini kanıtlıyor. Vkmfinans olarak, tapu ve kadastro süreçlerindeki yenilikleri, faiz oranlarındaki değişimleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yeni hamlelerini takip etmeye devam edeceğiz. Ev almak isteyenler veya yatırım yapmayı düşünenler için bu veriler, 2026 stratejisini kurmak adına en sağlam temeldir. Doğru zamanda doğru şehirde yapılan bir yatırım, önümüzdeki yılların en büyük kazanç kapısı olabilir. Konut piyasasındaki fırtınayı yönetmek ve en karlı fırsatları yakalamak için bizi izlemeye devam edin.