Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Aralık ayı enflasyon verilerini açıklamasıyla birlikte, 2026 yılı Ocak ayında konut ve işyeri kiralarına uygulanabilecek kira artış tavanı netleşti. Son bir yıldır yürürlükte olan düzenleme gereği, konut ve işyeri kiralarına yapılacak zam oranı 12 aylık enflasyon ortalamasına göre hesaplanıyor. Bu hesaplamaya göre, yeni dönemde uygulanabilecek azami artış oranı yüzde 34,88 oldu.
12 aylık enflasyon ortalamasına göre kira artış sınırı
Kira sözleşmelerinin yenilenmesi sırasında ev sahipleri ve kiracılar arasındaki artış oranı, artık aylık enflasyona göre değil, yıllık ortalamaya göre belirleniyor. Aralık ayında açıklanan verilere göre, 2025 yılının son 12 ayındaki ortalama enflasyon yüzde 34,88 olarak hesaplandı. Bu oran, 2026 yılı Ocak ayında kira sözleşmesi yenilenecek olan konut ve işyeri sahiplerinin uygulayabileceği azami zam oranını temsil ediyor. Yani bir kiracının aylık 10.000 TL olan kirası, söz konusu tavan oran dikkate alınarak en fazla 13.488 TL’ye çıkarılabilecek.
Konut kiralarında yüzde 25 sınırı sona erdi
Geçmiş dönemde konut kiralarına uygulanan yüzde 25’lik artış sınırı 2023-2024 döneminde yürürlükteydi. Ancak bu uygulamanın süresi 2024 Temmuz ayında sona erdi. O tarihten itibaren konut kiralarında da artık yeniden 12 aylık ortalama enflasyon oranı temel alınmaya başlandı. Bu değişiklikle birlikte hem konut hem de işyeri kira artışları için tek bir mekanizma yürürlüğe girdi. Yüzde 34,88 oranı da bu kapsamda 2026 Ocak dönemi için geçerli olacak yasal tavanı oluşturuyor.
Kira anlaşmazlıklarında yasal sınır bağlayıcı
Ev sahipleri ve kiracılar arasında kira artışlarına ilişkin yaşanan anlaşmazlıklarda, mahkemeler ve arabulucular enflasyon verilerine dayalı tavan oranı esas alıyor. Borçlar Kanunu gereği taraflar farklı bir oran üzerinde anlaşmadıkça, kira artışı için geçerli sınır 12 aylık ortalama TÜFE oranı oluyor. Bu da özellikle büyük şehirlerde yaşanan hızlı kira artışlarının sınırlanmasına yönelik yasal güvence olarak öne çıkıyor. Ancak bu oran bir *tavan* olduğu için, taraflar isterlerse daha düşük oranlarda da uzlaşabiliyor.
Kira artışları enflasyon karşısında dengelenmeye çalışılıyor
Son yıllarda hızla artan enflasyon, özellikle büyükşehirlerde konut piyasasında ciddi dalgalanmalara neden olmuştu. Özellikle pandemi sonrası artan inşaat maliyetleri ve arz-talep dengesizlikleri, kira fiyatlarını hızla yükseltti. Bu süreçte hükümet, 2023 ve 2024 yıllarında yüzde 25’lik geçici artış sınırı uygulayarak kiracıları korumayı hedefledi. Ancak uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından bu sınır kaldırılarak yeniden enflasyon temelli sisteme dönüldü.
İşyeri kiraları için de aynı oran geçerli
İşyeri kiraları için ise yüzde 25 sınırı hiçbir zaman uygulanmadı. Bu nedenle ticari alanlarda faaliyet gösteren işletmeler uzun süredir zaten 12 aylık ortalama enflasyon oranı üzerinden zamlarla karşılaşıyordu. 2026 yılı Ocak ayı itibarıyla işyeri kiralarında da en fazla yüzde 34,88 oranında artış yapılabilecek. Bu oran, yeni sözleşme yapılmayan mevcut kiracıların kira bedellerine uygulanabilecek tavan artışı anlamına geliyor.
Kira artış oranları TÜFE’ye göre hesaplanıyor
TÜİK her ay açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) verileri doğrultusunda, hem aylık hem yıllık hem de 12 aylık ortalama enflasyon verilerini kamuoyuyla paylaşıyor. Kira artış tavanı belirlenirken 12 aylık ortalama TÜFE oranı baz alınıyor. Bu da yıllık bazda kira artışlarının daha dengeli ve öngörülebilir bir zemine oturmasını sağlıyor.
Tarafların anlaşması hâlinde farklı oranlar uygulanabilir
Kira artışında yasal sınır yalnızca tavanı belirliyor. Taraflar, bu orandan daha düşük bir artış oranı üzerinde karşılıklı mutabakata varabilir. Ancak belirlenen yasal sınırın üzerinde yapılacak artışlar geçerli sayılmıyor ve yargıya taşındığında iptal edilebiliyor. Özellikle mevcut ekonomik koşullarda, birçok kiracı ve mal sahibi bu oranı temel alarak ortak bir noktada uzlaşma yoluna gidiyor.