İngiltere konut piyasası, artan borçlanma maliyetleri ve makroekonomik belirsizliklerin yarattığı sert daralma evresinin ardından, alıcı talebindeki ılımlı toparlanma ve satış göstergelerindeki dipten uzaklaşma eğilimiyle yeniden dengelenme (stabilization) sinyalleri vermektedir. Kraliyet Yeminli Eksperler Enstitüsü (RICS) tarafından yayımlanan ağustos ayı verileri, piyasadaki yapısal kırılganlıkların sürdüğünü, ancak en kötü senaryonun şimdilik geride kalmış olabileceğini göstermektedir.
Öncü göstergelerde dipten dönüş ve alıcı talebindeki ılımlı toparlanma
Gayrimenkul sektörünün sağlığını ölçen en güvenilir öncü göstergelerden biri olan RICS konut piyasası araştırması, ağustos ayında piyasa profesyonellerinin karamsarlığında belirgin bir hafifleme olduğuna işaret etmektedir. Konut fiyatları net dengesi, temmuz ayındaki eksi 29 seviyesinden eksi 28’e yükselerek son beş ayın en yüksek (en az negatif) düzeyine ulaşmıştır. Daha da önemlisi, piyasanın gelecekteki yönünü tayin eden “yeni alıcı talepleri” (new buyer enquiries) göstergesi eksi 19 değeriyle ocak ayından bu yana en iyimser seviyesini test etmiştir. Endekslerin halen sıfırın altında (negatif bölgede) bulunması, fiyatlarda ve talepte mutlak bir büyümeden ziyade, “daralmanın hız kestiğini” ve sektörün bir taban (floor) arayışında olduğunu göstermektedir. RICS Piyasa Araştırmaları Başkanı Tarrant Parsons’ın bu durumu “kırılgan bir toparlanma” olarak nitelendirmesi, temel ivmenin halen zayıf olduğuna ve makroekonomik rüzgarların yön değiştirmesi halinde piyasanın yeniden baskı altına girebileceğine dair önemli bir şerhtir.
Satış hacimlerinde istikrar beklentisi ve arz-talep dinamikleri
Konut piyasasındaki işlem hacimlerini (transaction volumes) doğrudan yansıtan “üzerinde anlaşmaya varılan satışlar” net dengesi, nisan ayında gördüğü eksi 38’lik çöküş seviyesinden hızla uzaklaşarak ağustosta eksi 17’ye kadar toparlanmıştır. Bu toparlanma, satıcıların fiyat beklentilerini mevcut piyasa koşullarına göre revize etmesi (price discovery) ve alıcılarla orta noktada buluşabilmesi sayesinde gerçekleşmektedir. Kısa vadeli satış beklentileri dengesinin eksi 13’ten eksi 3’e yükselerek nötr bölgeye (sıfıra) yaklaşması, önümüzdeki üç aylık periyotta işlem hacimlerinde büyük çaplı bir dalgalanma (şok) beklenmediğini teyit etmektedir. Gelecek 12 aylık döneme ilişkin satış hacmi beklentilerinin yüzde 3’ten yüzde 6’ya çıkması ise orta vadeli projeksiyonlarda ılımlı bir iyimserliğin filizlendiğini kanıtlamaktadır. Arz cephesinde ise, piyasaya sunulan yeni konutları ölçen göstergenin eksi 2’den sıfıra yükselmesi, satıcıların piyasadan çekilme eğiliminin durduğunu ve stok seviyelerinin dengelendiğini göstermektedir.
Kiralık piyasasında derinleşen arz şoku ve yukarı yönlü fiyat baskısı
Satış piyasasında “kırılgan bir istikrar” gözlemlenirken, İngiltere kiralık konut piyasasında (lettings market) tam anlamıyla bir arz-talep dengesizliği ve enflasyonist baskı hüküm sürmektedir. RICS verilerine göre, artan kredi faizleri nedeniyle ev satın almayı erteleyen kitlelerin kiralık konutlara yönelmesiyle kiracı talebi keskin bir şekilde artmaktadır. Buna karşılık, hükümetin regülasyonları ve artan maliyetler nedeniyle ev sahiplerinin (landlords) portföylerini küçültmesi veya piyasadan çekilmesi, kiralık konut arzında ciddi bir daralma (supply squeeze) yaratmaktadır. Bu asimetrik denge, önümüzdeki üç ayda kiraların artmasını bekleyenlerin net oranını yüzde 33’ten yüzde 44’e fırlatmıştır. Ulusal İstatistik Ofisi (ONS) verilerinin de doğruladığı üzere, özel sektör kiralarındaki yıllık yüzde 3,7’lik artış, hanehalkı bütçeleri üzerindeki barınma maliyeti baskısının (cost of living crisis) önümüzdeki çeyreklerde de katlanarak devam edeceğinin en net habercisidir.
Bölgesel ayrışmalar ve farklı endekslerin sunduğu karmaşık tablo
İngiltere genelindeki bu toparlanma eğilimi, bölgesel bazda ciddi ayrışmalar (divergence) barındırmaktadır. Raporun detaylarında, konut fiyat dengesinin en negatif olduğu bölgenin Londra olması şaşırtıcı değildir; zira başkent, yüksek faiz oranlarına, finansman maliyetlerine ve uluslararası sermaye akışlarındaki daralmaya en duyarlı (interest-rate sensitive) pazardır. Buna karşılık Kuzey İrlanda gibi göreceli olarak daha uygun fiyatlı (affordable) pazarlarda konut fiyatlarının yükselişini sürdürmesi, alıcıların bütçe kısıtları nedeniyle değer (value) arayışına yöneldiğini göstermektedir. Gayrimenkul fiyatlarını ölçen diğer kurumsal endeksler de bu geçiş döneminin karmaşık yapısını teyit eder niteliktedir. Lloyds ağustos ayında fiyatların yıllık bazda yüzde 0,4 gerilediğini raporlarken, Nationwide yüzde 1,6’lık bir artış saptamış, ONS ise haziran itibarıyla yüzde 2’lik bir yükseliş kaydetmiştir. Bu farklılıklar, endekslerin sepet yapıları ve hesaplama metodolojilerindeki farklardan kaynaklanmakla birlikte, piyasada henüz tek yönlü net bir trendin (bull or bear market) oluşmadığını kanıtlamaktadır.
Makroekonomik riskler: Faiz rotası ve ekim bütçesi (Mali politika)
Konut piyasasındaki bu kırılgan dengeyi önümüzdeki aylarda tehdit edebilecek en büyük iki risk unsuru; para politikası ve maliye politikasıdır. RICS üyeleri, İngiltere Merkez Bankası’nın (BoE) faiz indirim döngüsüne ilişkin beklentilerin ötelenmesi veya faizlerin “uzun süre yüksek” (higher for longer) kalma ihtimalinin, ipotekli konut kredisi (mortgage) oranlarını yeniden yukarı iterek talepteki toparlanmayı boğabileceğinden endişe etmektedir. Daha da kritik olanı, hükümetin ekim ayında açıklayacağı yıllık bütçede (Autumn Statement) kamu maliyesini dengelemek amacıyla sermaye kazancı vergisi (CGT) veya damga vergisi (Stamp Duty) gibi doğrudan emlak sektörünü hedef alan ek vergi yükümlülükleri getirebileceği yönündeki spekülasyonlardır. Vergi artışı beklentisi, hem yatırımcı iştahını kapatarak kiralık arzını daha da daraltma hem de fiyatlarda yeniden bir aşağı yönlü düzeltme (correction) dalgası başlatma riskini barındıran en önemli makroekonomik belirsizlik (uncertainty) olarak piyasanın üzerinde Demokles’in kılıcı gibi sallanmaktadır.
