Endeksa, Ekim 2025’e ilişkin Konut Değer Raporu’nu yayımladı. Raporda Türkiye genelinde satılık konut fiyatlarının nominal olarak yükseldiği, ancak reel bazda düşüş eğiliminin sürdüğü belirtildi. Satış adetlerinde yıllık bazda sınırlı gerileme yaşanırken, Ocak-Ekim dönemi toplam satışları geçen yılın aynı dönemine göre artış gösterdi.
Fiyatlar nominalde artarken reelde düşüş gösterdi
Endeksa verilerine göre, Ekim 2025’te Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %29,2, aylık bazda ise %2,5 oranında arttı. Ancak enflasyon etkisinden arındırıldığında bu artışlar reel bazda negatife döndü. Yıllık reel değişim %2,9 düşüş yönünde olurken, aylık reel değişim %0,4 düşüş olarak hesaplandı.
Bu dönemde Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 36.223 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 4,5 milyon TL olarak belirlendi. Konut yatırımının ortalama geri dönüş süresi ise 13 yıl olarak hesaplandı.
Konut satışlarında yıllık bazda sınırlı düşüş
Ekim 2025’te ülke genelinde 164.306 adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına göre %0,5’lik bir düşüşe işaret etti. Ancak yılın ilk 10 aylık dönemine bakıldığında, Ocak-Ekim 2025 arasında toplam 1.293.033 konut satışı ile geçen yılın aynı dönemine göre %16,2’lik bir artış yaşandı.
Bu artışın önemli bir bölümü ipotekli konut satışları kaynaklı oldu. Krediyle yapılan satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %64,0 oranında artarak dikkat çekti.
Endeksa: Fiyatlardaki reel düşüş eğilimi devam ediyor
Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin değerlendirmesinde şu ifadeleri kullandı:
"Ekim ayında satış adetlerinde küçük bir gerileme görülse de yılın ilk 10 ayında kaydedilen %16,2’lik artış, konut talebinin güçlü seyrini koruduğunu gösteriyor. 2025 sonunda konut satışlarının 1,5 milyon adedin üzerine çıkmasını bekliyoruz. Buna karşın fiyat tarafında daha dengeli bir görünüm var. Konut satış fiyatları yıllık bazda nominal olarak yükselse de enflasyondan arındırıldığında Şubat 2024’ten beri reel gerileme devam ediyor. Kira piyasasında da benzer bir eğilim görüyoruz. Bu tablo, pandemiden sonraki hızlı değer artışlarının ardından piyasanın normalleştiğini, yatırım amaçlı alımların yerini kullanıcı odaklı talebin aldığını gösteriyor. Önümüzdeki dönemde faiz indirimleri ve kredi maliyetlerindeki düşüş, talebi destekleyerek fiyatların reel anlamda yeniden yukarı yönlü hareketine zemin hazırlayabilir."
En fazla değer artışı Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun’da
Endeksa verilerine göre Ekim ayında konut fiyatlarında en yüksek yıllık artış gösteren şehirler Diyarbakır, Çanakkale ve Samsun oldu.
- Diyarbakır: Konut fiyatları %54,6 oranında arttı. Enflasyondan arındırıldığında reel artış %16,1 olarak hesaplandı. Ortalama metrekare satış fiyatı 29.954 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,6 milyon TL.
- Çanakkale: Nominal fiyat artışı %42,0, reel artış ise %6,7 oldu. Ortalama metrekare fiyatı 48.335 TL, konut fiyatı ise 5,7 milyon TL.
- Samsun: Nominal fiyat artışı %41,2; reel artış %6,1. Metrekare satış fiyatı 31.042 TL, konut fiyatı 3,7 milyon TL.
En düşük artış Hatay, Muğla ve Aydın’da görüldü
İlk 30 il içinde yıllık bazda satılık konut fiyatlarının en az yükseldiği iller Hatay, Muğla ve Aydın oldu.
- Hatay: Fiyatlar nominal olarak %14,7 arttı. Reel olarak ise %13,8 düşüş gösterdi. Ortalama metrekare fiyatı 24.691 TL, konut fiyatı 3,7 milyon TL.
- Muğla: Türkiye’nin en pahalı ili olmasına rağmen fiyatlar %20,6 arttı, reel bazda %9,3 düştü. Ortalama metrekare fiyatı 75.788 TL, konut fiyatı 9,8 milyon TL.
- Aydın: Nominal artış %23,2 iken reel düşüş %7,4 olarak hesaplandı. Ortalama metrekare fiyatı 48.461 TL, konut fiyatı 6,5 milyon TL.
Ankara büyük şehirler arasında en fazla reel artışı yakaladı
Türkiye’nin dört büyük ili İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa arasında fiyat artışında Ankara öne çıktı. Ankara’da konut fiyatları nominal olarak %37,1 arttı. Reel bazda ise %3,0’lük bir artış gözlendi. Şehirde ortalama metrekare fiyatı 32.459 TL, ortalama konut fiyatı 4,2 milyon TL oldu.
İstanbul’da nominal fiyat artışı %29,8 seviyesinde olurken, enflasyondan arındırıldığında fiyatlarda %2,4’lük bir düşüş yaşandı. Ortalama metrekare fiyatı 55.181 TL, konut fiyatı 6,3 milyon TL.
İzmir’de satılık konut fiyatları %27,8 nominal artış gösterdi ancak reel bazda %3,9 geriledi. Ortalama metrekare fiyatı 46.902 TL, konut fiyatı 5,9 milyon TL.
Bursa’da ise nominal artış %27,0 olurken, reel bazda %4,6’lık bir düşüş yaşandı. Ortalama metrekare fiyatı 31.073 TL, ortalama konut fiyatı ise 4 milyon TL.
Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda %28,8 yükseldi
Endeksa’nın verilerine göre, kiralık konut piyasasında da enflasyon etkisiyle reel gerileme dikkat çekiyor. Türkiye genelinde kiralar nominal olarak yıllık %28,8 artarken, aylık bazda %0,5 düşüş gösterdi. Ancak enflasyon etkisi hesaba katıldığında, kiralarda yıllık %3,2, aylık ise %3,3 oranında düşüş yaşandı.
Türkiye genelinde ortalama konut kira metrekare fiyatı 229 TL olurken, ortalama kira bedeli ise 24.923 TL olarak hesaplandı. Bu veriler, kira piyasasında da dengelenmenin devam ettiğini ve pandemi sonrası artan fiyatların reel bazda düşüş trendine girdiğini gösteriyor.
Yatırımcıdan kullanıcıya geçiş: Piyasada normalleşme dönemi
Konut fiyatlarının enflasyona karşı direnç gösterememesi, yatırım amaçlı alımların cazibesini azaltırken, kullanıcı odaklı talep ön plana çıkıyor. Özellikle yüksek kredi maliyetlerinin yatırımcı talebini baskıladığı ve konut piyasasında daha dengeli bir görünüm oluştuğu belirtiliyor.
Endeksa’nın değerlendirmeleri, 2025’in ikinci yarısında faiz indirimlerinin ve kredi erişiminin kolaylaşmasının, konut piyasasında reel toparlanma sürecini başlatabileceğine işaret ediyor. Ancak mevcut tabloda piyasanın hem fiyat hem talep anlamında daha temkinli bir seyir izlediği gözlemleniyor.