sahibinden.com ve Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle yayımlanan sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025 raporu, Türkiye konut piyasasındaki güncel dinamikleri ortaya koydu. Rapora göre, ülke genelinde reel kira fiyatları düşüşünü sürdürürken, satılık konut talebinde gözle görülür bir artış yaşandı.
Reel kira endeksi düşüşünü sürdürüyor
Ekim 2025 döneminde ülke genelinde reel kira fiyat endeksi, aylık bazda düşüşünü sürdürerek 170,2 seviyesine geriledi. Geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre düşüş oranı ise yüzde 3,1 olarak ölçüldü. Bu veriler, kira fiyatlarındaki reel anlamda düşüş trendinin devam ettiğini ortaya koyuyor.
İstanbul’da reel kira endeksi 184, Ankara’da 253,1, İzmir’de ise 198,3 seviyesinde gerçekleşti. Üç büyük şehirde de düşüş yönlü bir seyir dikkat çekerken, kira fiyatlarının yeniden denge arayışı içerisinde olduğu görülüyor.
Kiralık konut talebi mevsimsel olarak geriledi
Kiralık konutlara olan talep ise mevsimsel etkiler sebebiyle Ekim ayında düşüş gösterdi. Aylık bazda yüzde 16,5’lik azalmayla 181,7 puana gerileyen talep endeksi, buna rağmen geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 4’lük bir artış kaydetti. Bu durum, orta vadeli talep eğiliminde hala pozitif bir yön olduğunu gösteriyor.
Satılık konut fiyatlarında reel düşüş devam etti
Rapora göre, satılık konutların reel fiyat endeksi Ekim 2025 itibarıyla bir önceki aya göre 0,2 puan düşerek 153,7 seviyesine indi. Böylece reel bazda fiyatlar düşüş eğilimini korudu. Bu düşüş, enflasyondan arındırılmış fiyatlarla değerlendirildiğinde, satılık konutlarda alım gücünün kısmen arttığına işaret ediyor.
Yıllık bazda ise reel satılık konut fiyatlarındaki düşüş yüzde -3,3 seviyesinde gerçekleşti. Eylül ayına göre 0,5 puanlık bir iyileşme görülmesine rağmen, fiyatlardaki yıllık değişim halen negatif bölgede kalmayı sürdürüyor.
Satılık konut talebi canlandı
Uzun süredir yatay seyreden satılık konut talep endeksi, Ekim ayında önemli bir toparlanma gösterdi. Endeks, aylık bazda yüzde 5,2 oranında artış göstererek dikkat çekti. Geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre ise talep endeksi yüzde 5,8 daha yüksek ölçüldü.
Bu artış, özellikle faiz oranlarında sabit kalma beklentisi, enflasyonun kontrol altına alınması ve kiralık fiyatlarındaki doyum gibi faktörlerle ilişkilendiriliyor. Ayrıca, yatırım amaçlı konut alımlarının yeniden gündeme gelmeye başladığı yorumları da sektör uzmanlarınca dile getiriliyor.
İlan yaşı verileri piyasadaki canlılığa işaret ediyor
Satılık konut piyasasının canlılık göstergelerinden biri olarak kabul edilen kapatılan ilan yaşı verileri de Ekim 2025'te olumlu bir tablo çizdi. Türkiye genelinde ilan yaşı 59,6 gün olarak ölçülürken, büyük şehirlerde şu seviyeler kaydedildi:
- İstanbul: 60,5 gün
- Ankara: 43,3 gün
- İzmir: 72,1 gün
İlan yaşı verilerinin düşmesi, satılık konutlara olan ilginin arttığını ve ilanların daha hızlı kapatıldığını gösteriyor. Bu durum, piyasada belirli bir toparlanma ve canlılık yaşandığını ortaya koyuyor.
Fiyat endeksleri nasıl hesaplanıyor?
BETAM’ın yayımladığı raporda kullanılan reel kira ve satılık fiyat endeksleri, sahibinden.com verilerinden derleniyor ve “talep edilen fiyatlar” üzerinden oluşturuluyor. Ancak, bu endekslerin doğrudan gerçekleşen fiyatları değil, ilanlardaki fiyat taleplerini yansıttığı vurgulanıyor.
BETAM kira endeksi, yeni kiraya verilecek olan konutların ilan fiyatları üzerinden hesaplanırken, TÜİK’in kira endeksi ise mevcut kiracıların yaşadığı konutlardaki fiyat artışlarına odaklanıyor. Bu nedenle iki veri seti farklı dinamikleri temsil ediyor ve birbirleriyle bire bir karşılaştırılamıyor.
Konut piyasasında bölgesel farklılıklar derinleşiyor
Raporda dikkat çeken bir diğer unsur ise bölgesel konut piyasası farklılıkları oldu. Örneğin, İzmir’de ilan yaşı diğer büyük illere göre oldukça yüksek seyrederken, Ankara’da satılık konut ilanlarının daha hızlı kapandığı görülüyor. Bu farklar, hem talep eğilimleri hem de fiyat beklentileri açısından iller arasında ayrışma yaşandığını gösteriyor.
Analist yorumu: Fiyatlar stabilize oluyor, yatırımcılar dönüşte
Gayrimenkul danışmanı Mehmet T. Dönmez, sahibindex raporunu değerlendirerek şu yorumu yaptı:
“Konut fiyatlarında yaşanan reel düşüş, piyasanın bir miktar doyum noktasına ulaştığını gösteriyor. Öte yandan, ilan yaşı ve talep endeksindeki artışlar da gösteriyor ki, yatırımcılar yeniden piyasaya dönmeye başladı. Fiyatlar henüz dibe vurmuş değil, ancak dengelenme süreci başladı.”
Dönmez’e göre, önümüzdeki 6 ayda merkez bankası faiz politikası ve konut kredisi koşulları yatırımcı ilgisi açısından belirleyici olacak.
Sonuç: Düşen kiralar, canlanan satış pazarı
BETAM ve sahibinden.com’un birlikte hazırladığı Ekim 2025 konut görünüm raporu, Türkiye konut piyasasında dikkat çekici bir dönüşüme işaret ediyor. Özellikle kiralık konut fiyatlarının reel bazda gerilemesi ve satılık konutlara yönelik talebin artması, konut piyasasında denge arayışı döneminin başladığını gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde piyasanın seyrinde; ekonomik göstergeler, krediye erişim koşulları, enflasyon beklentileri ve konut arzı gibi makroekonomik faktörlerin etkili olması bekleniyor.