Çin’de emlak piyasası, 2025 yılının sonuna yaklaşılırken karışık sinyaller vermeye devam ediyor. China Index Academy’nin yayımladığı verilere göre, Kasım ayında yeni konut fiyatları yükselirken, ikinci el konut piyasasında değer kaybı derinleşti. Bu zıt yönlü fiyat hareketleri, sektördeki dengesizliklerin sürdüğünü ve yapısal sorunların hâlâ çözülmediğini gösteriyor.
Yeni konut fiyatları artarken, ikinci el piyasası daralıyor
China Index Academy tarafından açıklanan Kasım ayı verilerine göre, yeni konut fiyatları aylık bazda %0,37 oranında arttı. Bu oran, Ekim ayında kaydedilen %0,28’lik artışın üzerine çıkmış durumda. Ancak aynı dönemde ikinci el konut fiyatları %0,94 gerileyerek, Ekim ayındaki %0,84’lük düşüşün de altına indi.
Araştırma kuruluşuna göre, ikinci el konut piyasasındaki düşüşün temel nedeni artan ilan hacmi ve alıcıların zayıf piyasa beklentileri. Yıl sonuna doğru yaklaşırken, fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskının daha da yoğunlaştığı ifade ediliyor. Yüksek arz ve sınırlı talep, özellikle büyük şehirlerde fiyat kırılmalarını tetikliyor.
Emlak sektöründeki kriz etkisini sürdürüyor
Çin’de emlak sektörü, 2021 yılında başlayan düzenleyici sıkılaşmanın ardından ciddi bir likidite krizine girdi. “Üç kırmızı çizgi” politikası kapsamında geliştiricilerin borçlanma oranları sınırlandırıldı, bu da birçok büyük inşaat firmasının temerrüde düşmesine yol açtı. Evergrande, Kaisa ve Country Garden gibi dev firmalar, ödeme yükümlülüklerini yerine getirmekte zorlanarak borç yapılandırma süreçlerine girdi.
Bu kriz ortamı, yalnızca geliştirici firmaları değil, aynı zamanda bankacılık sistemini, tüketici güvenini ve genel ekonomik büyümeyi de olumsuz etkiledi. Çin ekonomisinde konut sektörü doğrudan ve dolaylı yollarla GSYİH’nın yaklaşık %25’ini oluşturuyor. Bu nedenle sektördeki sorunlar, makroekonomik düzeyde de ciddi yansımalar yaratıyor.
Yeni konut satışları neden hâlâ artıyor?
Yeni konut fiyatlarındaki artış, ilk bakışta çelişkili bir tablo sunsa da, bu durumun ardında yapısal nedenler bulunuyor. Özellikle merkezi hükümetin yönlendirmesiyle bazı büyük şehirlerde ilk el satışlara yönelik teşvikler artırıldı. Belediyeler, konut stoklarını azaltmak amacıyla geliştiricilere arazi tahsislerini sınırlarken, bazı bölgelerde sınırlı sayıda yeni proje hayata geçirildi. Bu durum arz tarafında baskı oluşturarak fiyatların yükselmesine yol açtı.
Ayrıca hükümetin geçtiğimiz aylarda bazı ilk el konut satışları için vergi muafiyetleri sağlaması, yeni konutlara yönelimi artırdı. Ancak bu talep, genellikle yatırım amaçlı değil, daha çok ilk kez ev sahibi olmak isteyen hanehalkı tarafından şekillendiği için piyasa üzerindeki etkisi sınırlı kaldı.
İkinci el piyasadaki düşüşün sebepleri
İkinci el konut piyasasında ise durum oldukça farklı. China Index Academy’ye göre piyasada ilan sayılarında önemli artışlar gözlemlenirken, alıcı tarafında ciddi bir zayıflama yaşanıyor. Özellikle ekonomik belirsizliklerin artması, hanehalkı gelirlerinde büyümenin yavaşlaması ve istihdam endişeleri, ikinci el konut talebini baskılıyor.
Ek olarak, mevcut konut sahiplerinin satışa çıkardığı mülklerin fiyat beklentileri ile alıcıların ödeme kapasitesi arasında büyük bir uçurum bulunuyor. Bu durum, işlem hacmini azaltırken fiyatları da aşağıya çekiyor. Bazı şehirlerde konutlar, aylarca ilana açık kalmasına rağmen satılamıyor.
Hükümetin destek politikaları sınırlı kaldı
Çin hükümeti, 2024’ün ikinci yarısında konut sektörünü desteklemeye yönelik bazı adımlar atmış olsa da, bu önlemler piyasa tarafından yetersiz bulundu. Faiz oranlarında kısmi indirime gidilse de, büyük ölçekli bir teşvik paketi henüz açıklanmadı. Çin Merkez Bankası’nın rezerv zorunluluk oranlarını düşürmesi, bankacılık sistemine likidite sağlasa da, bu kaynağın konut piyasasına yönlendirilmesinde sınırlı başarı elde edildi.
Ekonomi uzmanları, sektördeki güven krizinin yalnızca mali teşviklerle değil, daha köklü yapısal reformlarla çözülebileceğini belirtiyor. Özellikle şehirler arası göç, demografik değişimler ve genç nüfusun mülk sahibi olma eğilimlerinin düşmesi, sektörün uzun vadeli büyüme potansiyelini sınırlandırıyor.
Talebi canlandırmak için önerilen yeni önlemler
China Index Academy, konut piyasasını canlandırmak amacıyla alınabilecek yeni önlemlere ilişkin öngörülerini de paylaştı. Kuruma göre, yakın vadede şu adımların atılması bekleniyor:
- Konut alımındaki kısıtlamaların gevşetilmesi
- İşlem vergilerinin ve noter harçlarının düşürülmesi
- İpotek faiz oranlarında yeni indirimler
- Kentsel köy yenileme projelerinin hızlandırılması
- Konut kredilerine erişimin kolaylaştırılması
Bu tür politikaların hem arzı hem de talebi canlandırabileceği, ancak kalıcı etki için piyasa güveninin yeniden tesis edilmesi gerektiği vurgulanıyor.
Gayrimenkul sektörü olmadan sürdürülebilir büyüme zor
Çin hükümetinin, büyüme modelini altyapı yatırımları ve ihracata dayalı olmaktan çıkararak iç tüketimi artırmak istediği biliniyor. Bu hedefin gerçekleşebilmesi için konut piyasasında istikrarın sağlanması kritik öneme sahip. Hanehalkı servetinin büyük bir kısmının gayrimenkulde tutulduğu Çin’de, fiyatlardaki oynaklık tüketici güvenini doğrudan etkiliyor.
Uzmanlara göre, emlak sektöründe yeniden güven oluşturulmadıkça tüketim odaklı bir büyüme stratejisi başarıya ulaşamaz. Ayrıca emlak sektöründeki toparlanma, inşaat, çimento, çelik, mobilya ve beyaz eşya gibi birçok alt sektörü de olumlu etkileyeceği için ekonomiye yayılma etkisi yüksek.
Önümüzdeki döneme ilişkin beklentiler
Kasım ayı verileri, emlak piyasasında toparlanma sinyallerinin oldukça kırılgan olduğunu ve iyileşmenin kalıcı olmaktan uzak olduğunu gösteriyor. Piyasa aktörleri, 2026’nın ilk çeyreğinde hükümetin yeni destek paketleri açıklamasını bekliyor. Özellikle kamu bankaları aracılığıyla düşük faizli kredi kampanyaları ve ilk kez ev sahibi olacaklara yönelik teşvikler öne çıkabilir.
Ancak emlak sektörünün tamamen toparlanması için sadece mali önlemler değil, hukuki düzenlemeler, göç politikaları ve arazi tahsis planlamalarında da köklü değişiklikler gerekebilir. Aksi takdirde fiyatlardaki dengesizlik devam edebilir ve piyasa, uzun vadede yatırımcılar açısından cazibesini yitirebilir.
Sonuç olarak, Çin emlak piyasasında yeni konut fiyatlarındaki artış kısa vadeli olumlu bir sinyal verse de, ikinci el piyasadaki daralma ve güven kaybı, sektörün henüz dibe vurmadığını ortaya koyuyor.