Çin hükümeti, ülke ekonomisinde önemli risk unsurlarından biri haline gelen **konut piyasası** için yeni destek mekanizmaları üzerinde çalışıyor. Mali sistemin istikrarını tehdit edebilecek ölçüde derinleşen emlak sektöründeki zayıflama, politika yapıcıları yeni müdahale yolları aramaya yöneltti. Konuya yakın kaynaklara göre, konut bakanlığı başta olmak üzere çeşitli devlet kurumları, ilk kez ev alacak vatandaşlar için ipotek faiz sübvansiyonları, gelir vergisi indirimleri ve konut alım-satım işlem maliyetlerinin azaltılması gibi teşvikleri değerlendiriyor.
İlk kez ev alanlara ipotek sübvansiyonu gündemde
Görüşülen önerilerden en dikkat çekeni, ilk kez ev sahibi olacak kişilere yönelik devlet destekli **ipotek sübvansiyonu** sağlanması. Çin genelinde 42 büyük şehirde ilk ev alıcıları için ortalama ipotek faiz oranı yüzde 3,06 seviyelerinde seyrediyor. Hükümet, bu faiz yükünü hafifleterek konut talebini yeniden canlandırmayı hedefliyor. Bu adım, özellikle genç nüfusun ve yeni evlenen çiftlerin konut piyasasına girmelerini teşvik etmeyi amaçlıyor. Pandemi sonrası dönemde güven erozyonu yaşayan tüketici kesiminin satın alma kararlarını hızlandırmak da planın arkasındaki hedeflerden biri.
Vergi indirimi ve işlem maliyetlerinde düşüş tartışılıyor
Gündemdeki diğer önemli adımlar arasında, konut satın alan bireylere yönelik **gelir vergisi indirimleri** ile işlem maliyetlerinin azaltılması yer alıyor. Çin’de konut alım-satımı sırasında karşılaşılan vergi ve tapu harcı gibi mali yükümlülükler, özellikle orta gelirli hanehalkları için caydırıcı olabiliyor. Bu kapsamda, mülk edinme sürecini daha erişilebilir hale getirmek adına gelir vergisi oranlarında hedefli indirimler ile yerel yönetimlerin harç politikalarında esneklik sağlanması gündemde. Ayrıca, ikincil konut satışlarında uygulanan yüksek oranlı vergilerin de düşürülmesi değerlendiriliyor.
Konut sektörü desteğe rağmen toparlanma sağlayamıyor
Çin’in emlak sektörü, yaklaşık dört yıldır süren kriz koşullarında istikrarlı bir zemine oturmakta zorlanıyor. 2023 yılı ortalarında devreye alınan destek programlarıyla kısa süreli bir toparlanma gözlense de, bu ivme yılın son çeyreğinde hızla zayıfladı. Konut satışları ikinci çeyrekten bu yana sürekli olarak düşüş gösteriyor ve bu durum, sektöre duyulan güvenin zayıfladığını ortaya koyuyor. Aynı dönemde sabit varlık yatırımlarında yaşanan keskin düşüş, konut sektörünün yalnızca finansal sistem değil, **istihdam ve tüketim** gibi diğer makroekonomik göstergeler üzerinde de baskı oluşturduğunu gösteriyor. İnşaat ve gayrimenkul sektörü, Çin’de doğrudan ve dolaylı olarak milyonlarca kişiye istihdam sağlıyor.
Yeni planlar üçüncü çeyrekten bu yana tartışılıyor
Yeni önlem paketinin ayrıntıları henüz netleşmemekle birlikte, planın en azından 2024’ün üçüncü çeyreğinden bu yana hükümet içinde tartışıldığı ifade ediliyor. Politika yapıcıların, piyasadaki satış ve fiyat düşüşünün derinleştiği bir dönemde bu seçeneği yeniden gündeme aldığı bildiriliyor. Ancak uygulanacak teşviklerin kapsamı, zamanlaması ve finansman modeli konusunda karar süreci henüz tamamlanmış değil. Bazı yetkililer, aceleci adımların piyasada yapay bir canlanma yaratabileceğini ve bunun sürdürülebilir olmayacağını düşünüyor.
Fitch: Bankaların varlık kalitesi risk altında
Uluslararası kredi derecelendirme kuruluşu **Fitch Ratings**, Ekim ayında yayımladığı analizde Çin'deki konut piyasasının "kasvetli" görünümüne dikkat çekmişti. Raporda, hanehalklarının ipotek borçlarını ve kişisel kredilerini geri ödeme kapasitesinin zayıfladığı, bunun da bankaların varlık kalitesi üzerinde olumsuz etkiler yaratabileceği vurgulanmıştı. Fitch verilerine göre, Çin bankalarının sorunlu kredileri 2024 Eylül sonunda rekor seviye olan 3,5 trilyon yuana (yaklaşık 492 milyar dolar) ulaşmış durumda. Bu rakam, Çin finans sisteminin en kırılgan dönemlerinden birine işaret ediyor.
Hanehalkı güveni zayıf, ev alım isteği düşük
Konut talebinin düşüşündeki temel nedenlerden biri, hanehalklarının geleceğe dönük finansal beklentilerindeki bozulma. Özellikle pandeminin ardından yaşanan gelir kaybı, iş güvencesi sorunları ve yüksek borçluluk oranları, ev alımını ikinci plana iten başlıca faktörler arasında yer alıyor. Buna ek olarak, bazı büyük konut geliştiricilerinin iflas sürecine girmesi veya projeleri tamamlayamaması, alıcıların güven duygusunu daha da zedeliyor. Bu nedenle yalnızca finansal teşvikler değil, güveni artırıcı düzenleyici adımlar da gerekli görülüyor.
Konut krizi, tüketim ve servet etkisi üzerinden ekonomiyi etkiliyor
Çin'de konut sektörü yalnızca barınma ihtiyacını değil, aynı zamanda hanehalklarının servet birikiminin de büyük bir bölümünü oluşturuyor. Ev fiyatlarındaki düşüş, tüketicilerin net varlık değerlerini azaltırken, **tüketim harcamaları** üzerinde de doğrudan bir baskı yaratıyor. Gayrimenkul yatırımları, özellikle kırsal ve yarı kentsel bölgelerde alternatif yatırım araçlarının kısıtlı olması nedeniyle hanehalkları için başlıca tasarruf yöntemi olmaya devam ediyor. Bu nedenle konut fiyatlarındaki istikrar, toplam ekonomik aktivite açısından kritik bir unsur olarak değerlendiriliyor.
Gayrimenkul sektörü toparlanmazsa bankacılık sistemi risk altında
Çin bankacılık sektörü, konut piyasasına yoğun şekilde bağlı olan bir kredi yapısına sahip. Özellikle yerel yönetimlerin arazi satış gelirlerine ve inşaat projelerine dayanan finansman modelleri, son yıllarda kırılganlık yaratmış durumda. Eğer konut sektörü uzun süre daha zayıf seyretmeye devam ederse, bankaların hem bilanço yapıları hem de yeni kredi verme kapasiteleri ciddi ölçüde zarar görebilir. Bu da reel sektöre kredi akışını kısıtlayarak daha geniş çaplı bir ekonomik yavaşlamaya neden olabilir.
Sonuç: Çin hükümeti temkinli ama hazırlıklı
Çin, yaklaşık dört yıldır süren konut krizine yapısal bir çözüm bulmak için temkinli ama kararlı adımlar atıyor. İpotek sübvansiyonları, vergi indirimleri ve işlem maliyetlerinin azaltılması gibi teşvikler, kısa vadede konut talebini artırmayı hedeflese de, uzun vadeli istikrar için yapısal reformlara ihtiyaç duyuluyor. Hükümetin mevcut planları uygulamaya koyması halinde, konut piyasasında bir miktar toparlanma görülebilir. Ancak tüketici güveninin tam olarak geri dönmesi ve yatırımcıların risk algısının düzelmesi zaman alabilir. Sürecin nasıl şekilleneceği, uygulanacak politikaların detaylarına ve piyasa tepkilerine bağlı olacak.